Nuncabajistas vs pinchaglobos

medium_burbuja.jpgÚltimamente se multiplican las noticias sobre bajadas de precios en la vivienda y en el suelo, así como las advertencias sobre la inminencia de una “corrección brusca” del precio de las viviendas.

Frente a estas informaciones hay dos posiciones bastante definidas: por un lado están los “nuncabajistas”, es decir los que opinan que el inmobiliario es un valor totalmente seguro que nunca pierde y que en todo caso lo que pasará es que los precios no subirán tanto como en años anteriores pero nada más, y por otro lado están los “pinchaglobos” convencidos de que en un par de años podrán comprarse un chalet por 125.000€ porque el batacazo del sistema va a ser monumental.

Mi opinión es que ambos se equivocan y que no va a pasar ni lo uno ni lo otro, y voy a tratar de explicarme de manera lo más sintética que pueda.

La argumentación frente al “nuncabajismo” es muy sencilla, sólo hay que remitirse a los datos históricos (este informe del Banco de España tiene unos gráficos en su parte final que, como la gente no tiene memoria, debieran adjuntarse junto con cada firma de una hipoteca), o a lo que ya está pasando en la actualidad; la vivienda baja de precio (no sólo se incrementa menos) como cualquier otro bien si las condiciones del mercado son las adecuadas, y esto es incontestable. Hemos disfrutado o padecido (según la posición de cada cual) un periódo de casi 10 años de subidas ininterrumpidas de los precios de la vivienda, y estamos indudablemente en la fase final del ciclo.

Argumentar frente al “pinchaglobismo” es más complicado ya que estamos hablando de posibilidades, de especulaciones, no de datos contrastables, por lo que cada cual puede opinar lo que le parezca oportuno con mayor o menor acierto. En todo caso, empecemos por el principio, es decir, por explicar qué significa un “estallido de la burbuja inmobiliaria”: estamos hablando de una caída generalizada y significativa (más de un 20%) del precio de las viviendas de una manera brusca (en uno o dos años) En los casos en los que esto se ha producido las causas ha sido el incremento de los tipos de interés acompañado de recesión económica, lo que ha paralizado totalmente la inversión en vivienda y ha provocado la ejecución de miles de embargos hipotecarios haciendo caer los precios de manera abrupta. Desde luego se trata de una situación muy complicada y nada deseable para un país ya que se pone en riesgo de exclusión social a una buena parte de la población.

Afortunadamente, hoy creo que no estamos en esta situación ya que aunque los tipos de interés están subiendo, lo están haciendo de una forma muy controlada (porcentualmente el incremento es importante porque estában muy bajos) y por otro lado no hay una situación de crisis económica con incrementos significativos del desempleo. Esto quiere decir que las personas que han adquirido su vivienda como residencia habitual mediante una hipoteca tienen posibilidad de ajustar su economía doméstica para hacer frente a las subidas de tipos y evitar así los embargos. Si esto es así, creo que es muy difícil que se produzca un estallido de la burbuja, en el sentido que explicaba más arriba.

Sin embargo, hay un número significativo de viviendas en manos de personas y familias que han depositado ahí sus ahorros huyendo de la inestabilidad de la Bolsa y de las bajas rentabilidades de los productos bancarios. Creo que habrá caída de precios porque esta opción como inversión cada vez es menos atractiva y porque habrá inversores (o especuladores, como se prefiera) que tendrán que vender para no perder su inversión (muchos otros, especialmente los que no tengan hipotecas, simplemente cerrarán sus viviendas a la espera de mejores tiempos) Además de todo esto, sigue existiendo una importante demanda real de viviendas que aprovechará la oportunidad de adquirir a precios más asequibles y servirá de “colchón” a las bajadas de precios.

En definitiva mi apuesta es que los precios van a bajar (de hecho están bajando ya), y lo van a hacer de manera apreciable, pero sin producir los efectos de un estallido en toda regla, y por lo tanto mi recomendaciones son:

  • a quien tenga su vivienda habitual con una hipoteca a tipo variable, apretarse el cinturón y procurar no acometer gastos importantes que no sean estrictamente necesarios (cambiar de coche, reformas en la vivienda, vacaciones extras, o similares) ya que con seguridad sus gastos derivados de la hipoteca se van a incrementar sustancialmente.
  • a quién tenga unos ahorros y esté pensando en invertir en ladrillo, que busque en otro sitio, ahora es el peor momento para invertir ya que le va a pillar justo en la cresta de la ola
  • a quién tenga ya una vivienda como inversión, si no prevé que vaya a necesitar recuperar su dinero en los próximos años y puede aguantar la hipoteca (o no tiene) esperar tiempos mejores, y si no es así, empezar a pensar en vender hoy mejor que mañana.
(La foto es de Amb Pics)
 
ACTUALIZACIÓN 10:01 No es por darme importancia🙂, pero parece que la Caixa también coincide con mi análisis 

22 comentarios sobre “Nuncabajistas vs pinchaglobos

  1. Las familias españolas podrán superar la crisis inmobiliaria actual Interesante análisis publicado en el blog Ontza sobre la alarma social producida por el cúmulo de noticias sobre los precios de las viviendas y de las hipotecas.

  2. Gracias por tu análisis. En mi caso, tus consejos son inoportunos: ayer mismo acordé meterme en una nueva hipoteca, para cambiar de casa. Trataré de ser más austero una temporada, por si el Euribor sigue subiendo, tal como vaticinas.

  3. Según lo que comentabas el otro día en Sí, necesitamos construir aún más viviendas, aunque con una distribución geográfica muy desigual se han creado 1,5 viviendas por hogar en los últimos años. Esto supone que un tercio de la vivienda construida no es para vivir.

    Creo que eso no ha pasado nunca antes en la historia del país. Nunca ha habido tanta especulación inmobiliaria. Entre otras cosas, porque en el pasado el Banco de España controlaba los tipos de interés, y nunca hubiera permitido un período de crecimiento acelerado con inflación con tipos de interés en mínimos históricos.

    Eso significa que, incluso si no hay masivos embargos, existe la posibilidad de que la subida de tipos reduzca la demanda y, al mismo tiempo, haya un gran aumento de la oferta. Si eso ocurre, habrá muchos sitios, quizás no el País Vasco, en los que el precio de la vivienda sufra caídas serias.

    Por otro lado, el mercado no es racional, cuando se imponen bajadas todos corren a guardar la ropa hasta que escampe, y eso produce que incluso inmuebles que teóricamente no tendrían necesidad de venderse mucho más baratos, salgan al mercado con descuento para deshacerse de ellos rápido.

    Una cosa más, es cierto que ahora no hay crisis económica pero también es cierto que el crecimiento del país se ha basado en la construcción y en el consumo interno. Y si suben los tipos de interés, se frenarán ambos. El dinero de más destinado a hipoteca será dinero de menos destinado a consumir. Hay varios millones de personas que trabajan en empresas que viven de la construcción directa o indirectamente: constructoras, promotoras, bancos, inmobiliarias, notarías, tiendas de muebles, mudanzas… También hay millones que trabajan para empresas que viven del consumo. ¿Qué harán esas empresas si se reduce la demanda? Reducir plantilla. ¿Qué harán las personas sin trabajo? Dejar de consumir, e incluso de pagar la hipoteca.

    Y no nos olvidemos que en otros tiempos, ante una situación así, el Banco de España hubiera optado por reducir los tipos de interés, pero si Alemania y Francia siguen fuertes, es muy improbable que el BCE lo haga.

    Evidentemente, todo son suposiciones, y no hay forma de saber si realmente será así, pero la situación es radicalmente distinta de cualquiera que hayamos vivido antes. Yo creo que habrá pinchazo y no el aterrizaje suave del que se habla. Lo que no sé es cuál será la magnitud del pinchazo.

  4. Kaixo Hontza:
    A la espera del prometido análisis sobre amejoramiento democrático (supongo que en base a la participación), te pediría un análisis que no has dado: ¿qué pasa con los que no tienen vivienda y tienen que elegir entre comprar una o irse a un alquiler caro?, ¿deben aguantar un tiempo a la bajada de precios o es mejor no seguir “tirando” el dinero en el alquiler?

  5. Kaixo Hontza:
    A la espera del prometido análisis sobre amejoramiento democrático (supongo que en base a la participación), te pediría un análisis que no has dado: ¿qué pasa con los que no tienen vivienda y tienen que elegir entre comprar una o irse a un alquiler caro?, ¿deben aguantar un tiempo a la bajada de precios o es mejor no seguir “tirando” el dinero en el alquiler?

  6. Alorza, supongo que para adquirir tu nueva vivienda habrás utilizado el producto de la venta de la anterior, con lo que estarás más desahogado. Si no lo has hecho y tienes intención de mantener la que dejas, te recomiendo que no la dejes vacía y que la alquiles para así obtener algún rendimiento de tu dinero (quizá ese sea el comienzo del fin de tu “carrera de la rata”, como dice Jaizki) En todo caso los tipos subirán seguro, no porque yo lo diga sino porque lo dice un tal Trichet que es el que manda en esto.

    Jaizki, todo tu planteamiento es correcto, pero en este caso creo que estamos ante una burbuja por sobreprecio, no por sobreoferta: en consecuencia creo que hay demanda suficiente como para que la maquinaria no reviente aún con una bajada de precios.

    Izengabe, tienes razón, no he comentado ese supuesto, pero como verás en la actualización del post, la Caixa te responde: mejor seguir de alquiler unos años, porque los precios van a bajar y podrás comprar mejor. En todo caso, cada situación es diferente y nadie mejor que tu mism@ para saber lo que te interesa

  7. Pablo, yo creo que la subida de tipos va a provocar una reducción de la demanda suficiente para que los especuladores salgan corriendo y haya pinchazo, pero me temo que, sin bola de cristal, sólo nos queda esperar a ver que pasa.

  8. Jaizki, efectivamente, ya sólo nos queda la bola de cristal…

    Pinger, lo del crédito a interés fijo no lo tengo tan claro, pero lo de esperar un par de años sin duda.

    M@k, se supone que el importe de la hipoteca media es un indicador que nos ayuda a medir (de manera indirecta) la evolución de precios: si la hipoteca media sube es que los precios suben más o menos en la misma medida. Si vas a los datos del INE directamente, a la nota de prensa, por ejemplo, verás la evolución de la hipoteca media en el último año, que tiene la típica forma de escalera (periódos de incremento junto a periódos de estancamiento). El gráfico de malaprensa no se muy bien que significa, la verdad…

  9. La razón de la forma del “diente de sierra” es la periodicidad de la toma de datos, demasiado pequeña para ser estadísticamente significativa. El importe de la hipoteca media, o el total del importe hipotecado, medido mes a mes (como hace el INE, la fuente de la noticia) produce variaciones anecdóticas mes a mes, pero en periodos significativos podréis comprobar que entre 2003 y 2006 el incremento interanual ha sido, aproximadamente, del 15% de media tanto en el importe medio como del total del volumen de hipotecas.

    Si no, para comprobarlo, probad a solicitar la serie total en el tiempo (2003-2006) de cualquiera de las dos variables (hipoteca media o volumen total hipotecado) referidas a cualquiera de los grupos de tipos de hipoteca (rústica, urbana, vivienda, cajas, bancos….): veréis que aunque hay ligeras variaciones mes a mes (el típico gráfico en “diente de sierra”) abstrayendo esas “vibraciones” el resultado es una gráfica casi lineal de pendiente 15%.

  10. Gracias a Fernando por la explicación, certera como siempre.

    Y gracias a marialob (http://marialob.blogspot.com/) por menear la noticia. Qué curioso que en los comentarios del meneo haya quien dice que no “interesa” que este tipo de informaciones se difundan porque no van a favor del pinchazo de la burbuja ¡? Sorprendente que una opinión tenga valor o no en función de lo que se piensa previamente del tema (si coincide conmigo es buena, y si no es mala)

  11. Hagamos apuestas!

    yo creo que la desaceleración de precios provocará un ajuste en el desequilibrio actual, oferta y demanda crecerá na la par, con un incfremento de precios normalizado (5%).

    Otra cosa es la reacción de los pequeños especuladores, que querrán vender lo antes posible.

  12. Cesar, a mi juicio, habrá un periódo de crecimiento por debajo del IPC, incluso de descenso de precios (entre un 5% y un 15%) según las zonas, con una duración de unos dos o tres años… si fueramos británicos, ya estaríamos en las casas de apuestas poniendo nuestras libras para avalar nuestras predicciones🙂

  13. Está claro que cualquier -ismo llevado al extremo (ya sea comunismo, liberalismo, nuncabajismo, burbujismo o senderismo) es peligroso y a la larga nunca termina “llevando la razón”.

    Que la vivienda siga subiendo como ahora por siempre y amén es tan absurdo que no merece la pena profundizarlo, supongo.

    Que haya un ajuste al IPC como dice la Trujillo es una posibilidad. Que haya una bajada moderada otra. Que reviente la burbuja otra. Ojo que en Japón reventó hace 15 años la burbuja a lo bestia y los precios siguen bajando… y entidades tan “revolucionarias” como BBVA, BNP-Parivas, BCE, FMI, BM, la AHE, etc. están mandando avisos cada vez más gordo del grave riesgo de “corrección buscra”, que así se dice en plan polite la explosión del a burbuja.

    ¿Qué pasará? No lo sé, nadie puede saberlo, excepto una bola de cristal. Personalmente lo único que tengo claro es que hipotecar la vida es una locura y una inconsciencia dado que es la única vida que nos ha sido dada para gozar de nuestro tiempo, de nuestra vida y de todo el universo. Este argumento me parece tan demoledor que me parece válido aun en el caso (casi imposible) de que la vivienda siguiera subiendo por los siglos de los siglos.

    ¿Hipotecar la vida es la única elección? Creo que mejor que eso emigrar, alquilar dos parejas juntas, irse a vivir al campo o comprarse una caravana y renunciar a tener familia si hace falta. Por supuesto es mi opinión.

  14. Efectivamente es muy dificil prever qué pasara. Personalmente espero que no haya una “explosión” como la japonesa porque eso lanzaría directamente a la miseria a la parte de la población más vulnerable, la que está más con el agua hasta el cuello.

  15. Tampoco yo deseo esa explosión, pero creo que no hay que confundir las esperanzas con la realidad. Entidades muy prestigiosas en el mundo de la economía advierten cada vez más alto y fuerte que cuanto más tiempo pase sin que la locura “se corrija”, más grande es el riesgo de la correción brusca.

    Sobre los damnificados del posible estallido quisiera aportar un enfoque distinto (aclarar que estoy de acuerdo en los riesgos de paro, etc. que sufrirán las personas menos pudientes).

    Es posible que mucha gente que ha sido prudente y ha “tirado el dinero alquilando” etc., tenga que pagar las locuras cometidas por los bancos por conceder hipotecas a diestro y siniestro y las correspondientes locuras de todos esos conciudadanos irresponsables que se han metido en una hipoteca sin poder permitírselo convencidos de que “no hay otra opción”.

    Si hay crack, está claro que el gobierno reflotará a los bancos y a las familias hipotecadas con dinero público. Es decir, los ciudadanos prudentes tendrán que pagar (vía impuestos) la locura inmobiliaria de quienes se han estado riendo a su cara por no querer entrar en el “negocio nacional”. En fin, otra versión del “pagan justos por pecadores”😉

  16. el suelo y la vivienda, son un valor seguro de inversión, debido a que el suelo construido es limitado, puede que en determinadas épocas que se corresponderan a la venta de casas vacias para recuperar la inversión, y por lo tanto la oferta aumente implique un ligero estancamiento de los precios. pero siempre será un valor seguro ya que la matería prima de las viviendas, osea el suelo, es limitadísima

  17. La observación de la realidad no dice lo mismo, navarro. Por ejemplo en Japón, donde el suelo es bastante más escaso que en España llevan más de una década con bajadas de los precios de la vivienda; otro caso muy sonado fue el pinchazo de la burbuja inmobiliaria en Inglaterra, con bajadas de hasta el 50% de los precios.

    Yo no creo que esto vaya a suceder en España, pero el mercado de la vivienda no es inmune a los excesos de la oferta o al retraimiento de la demanda

  18. No, si entiendo tu argumento, pero permiteme que discrepe. Hoy por hoy gracias a la Ley del Suelo del PP, todo el suelo es urbanizable, salvo el que esté especialmente protegido. Según los teóricos, esta “libaralización” del suelo iba a conducir a una mayor oferta y por lo tanto a una bajada de los precios de la vivienda.

    La realidad ha sido otra, y a pesar de que hay más suelo urbanizable que nunca (además del que tienen acumulado las grandes promotoras en sus stocks) y que se están construyendo más viviendas que nunca, la vivienda sigue siendo cara por factores que nada tienen que ver con la liberalización o no del suelo.

  19. si todo el suelo está liberalizado no entiendo por qué no me dejan hacerme una casita de verano en un bancal en medio de la llanura manchega que tengo en mi pueblo, que vamos es un terragal

    por otro lado sé a lo que te refieres, las empresas acumulan stock de suelo, bien, el terreno es suyo, y no se me ocurre solución que no me suene a algo poco democrático y sí muy propio de otros tiempos, con respecto al otro tema que creo que te refieres es la vivienda construida pero nunca habitada, pues otro tanto de lo mismo.

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